Ville de Boise, les plans d'identification réécrivent le code de zonage la semaine prochaine

La semaine prochaine, le conseil municipal de Boise examinera peut-être le plus grand changement jamais apporté à l'avenir physique de la capitale de l'Idaho : une réécriture du code de zonage de la ville. En mars, nous avons produit cette histoire pour vous aider à apporter une base de compréhension du contenu du code. Depuis que cette histoire a été publiée pour la première fois, la Boise Planning & Zoning Commission a recommandé l'approbation du plan au conseil municipal de Boise et n'a suggéré aucun changement. Voici notre histoire originale, avec quelques petites mises à jour, au cas où vous l'auriez manquée.

La ville de Boise est sur le point de procéder à une refonte importante de son code de zonage - les règles qui sous-tendent la façon dont les citoyens, les promoteurs et les entreprises peuvent utiliser la propriété dans les limites de la ville.

Le projet, qui a été lancé pour la première fois sous l'ancien maire Dave Bieter en 2019, et a été relancé en 2020 peu de temps après l'entrée en fonction du maire de Boise, Lauren McLean, a impliqué un long processus avec un groupe d'intervenants de toute la ville – et s'est terminé par un document dense de 611 pages qui compte près de 200 000 mots (environ la longueur du roman Moby Dick).

La proposition a déjà suscité une conversation publique – y compris de la part de certaines personnes qui ont planté des pancartes dans leur cour, qui disaient «Zoned Up, Sold Out & Shut Up». Un groupe largement en faveur de la proposition a également commencé à mettre en place des panneaux indiquant "Légaliser les maisons".

En savoir plus sur la réécriture de BoiseDev :

Le code retravaille considérablement l'ensemble actuel de règles, adopté pour la première fois en 1966 et modifié petit à petit au cours des 57 années qui ont suivi. Des changements importants sont proposés pour la majorité des quartiers résidentiels de la ville, les corridors de transport en commun, les centres-villes et autres. Dans le même temps, le code fournit de nouveaux rails latéraux qui réduiraient certains des types de développement qui évoquent les sentiments du film Pixar Up.

BoiseDev a passé les deux dernières semaines à examiner le document du code de zonage, à poser des questions au personnel de la ville, à examiner le plan complet existant connu sous le nom de Blueprint Boise et à visionner les réunions du comité de réécriture du code de zonage pour aider à former une vue holistique de ce qui est - et n'est pas dans le code.

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Lorsque la ville a lancé l'effort en 2019, BoiseDev a indiqué que l'objectif était de mieux faire correspondre le code de zonage - les règles réelles de développement - avec le plan global, le document qui expose la vision globale de la croissance de la ville.

La ville sous Bieter a trié sur le volet un groupe de 12 personnes pour siéger au comité consultatif de réécriture du code de zonage. Le groupe était presque entièrement composé de personnes ayant un lien direct avec le développement, dont beaucoup étaient également des donateurs à Bieter.

Lorsque McLean a pris ses fonctions, elle a décidé d'abandonner le panel de 12 membres choisi par Bieter et a plutôt ouvert les candidatures. Cela a conduit à un comité consultatif de 20 membres. Quatre des membres de Bieter ont été retenus, tandis que les 16 autres noms étaient différents.

Au cours des trois dernières années, le comité s'est réuni plus de deux douzaines de fois, chacune des réunions étant diffusée en direct et archivée sur YouTube.

La ville a divisé le code en trois modules, et une fois l'ébauche de chacun terminée, la ville a organisé un mélange de journées portes ouvertes en personne et en ligne, d'enquêtes et de sensibilisation auprès de groupes comme les associations de quartier.

Les 611 pages de la réécriture du code sont souvent très techniques et le document ne fournit même pas de résumé pour aider les citoyens à comprendre le contenu du plan. (Deux mois après la première publication de cette histoire, la ville a finalement produit un résumé exécutif du code.) Il entre dans les mauvaises herbes que vous attendez du langage des ordonnances légales de la ville, redéfinissant les districts de zonage de la ville, les utilisations autorisées dans chaque zone, le processus de participation du public (ou dans certains cas, non), les normes de conception, le stationnement, l'éclairage, l'eau, etc.

Tim Keane, directeur de la planification et du développement de la ville, qui a commencé l'année dernière alors que la ville était engagée depuis plusieurs années dans le processus, a déclaré qu'il espérait que dans dix ans, si le code est adopté, les citoyens regardent en arrière et disent qu'il a fait plusieurs choses clés.

"La première est que l'ordonnance a vraiment abouti à une variété de logements que nous n'obtenions pas auparavant et qu'elle contribue durablement au problème du logement abordable", a-t-il déclaré. "Le potentiel est que tant de différents types de personnes participent à la croissance de cette ville. (Actuellement) nous avons de grands immeubles d'appartements et des maisons individuelles, et nous n'en avons pas assez entre les deux."

Il a déclaré que le code pourrait offrir une voie aux particuliers qui possèdent une maison pour en bénéficier, ainsi qu'aux "individus faisant des types de logements beaucoup plus petits", par rapport à un groupe de promoteurs plus importants qui peuvent se permettre le coût, le risque et le temps de construction de lotissements ou de projets multifamiliaux.

Il a dit qu'un autre élément clé qu'il espère que les étincelles du code est une meilleure connectivité et utilisation des transports.

"Cette ville et cette région sont confrontées à des difficultés et à des défis dans la manière dont nous abordons le transport", a-t-il déclaré. "(Dans dix ans) les gens diraient 'maintenant je vois comment si nous grandissons d'une certaine manière, nous pouvons investir dans autre chose que les autoroutes.' Nous pouvons investir dans les gens et faire en sorte qu'un plus grand nombre de personnes puissent marcher et faire du vélo et investir dans les transports en commun. »

Et il a émis une note de prudence, d'où il est assis.

"Alors que nous prenons des décisions – si nous ne prenons pas de décisions différentes – nous avons vraiment des problèmes."

Actuellement, les zones de la ville sont divisées en 20 catégories réparties en cinq catégories : terrain ouvert, résidentiel, commercial, bureau et industriel. (Il existe également trois zones spécialisées, pour les soins de santé, l'Université d'État de Boise et une zone «commerciale piétonne»).

La réécriture du code consoliderait ces vingt classifications en 17 – et, surtout, brouillerait ou réorganiserait les seaux, ce qui signifie qu'une zone auparavant « résidentielle » pourrait permettre certaines utilisations commerciales, et la plupart des zones anciennement « commerciales » et « bureaux » pourraient permettre certaines utilisations résidentielles.

Les nouveaux compartiments principaux sont résidentiels et un terme nouveau dans le code : à usage mixte.

Les terres ouvertes et les zones industrielles restent pour la plupart distinctes comme elles le font actuellement. La zone commerciale piétonne spécialisée est tirée dans le zonage à usage mixte, tandis que l'État de Boise et les zones de soins de santé restent.

En approfondissant le code, une série de modifications apportées à une zone particulière se démarquent.

Il est connu sous le nom de R-1C. La zone existe dans le code actuel, ainsi que dans le nouveau. Si un résident d'une maison unifamiliale se rend sur l'outil de carte en ligne de la ville et tape son adresse, il est probable qu'il verra qu'il vit maintenant dans le zonage R-1C, et le ferait si le code était adopté.

Mais le code propose des changements importants au zonage.

C'est essentiel, car 25 % de tous les terrains de Boise appartiennent à cette catégorie R-1C, que la ville appelle actuellement "résidentiel traditionnel". C'est la plus grande zone résidentielle, avec 58 % des terrains zonés résidentiels entrant dans cette catégorie. En regardant une carte de la ville, la plupart des quartiers de la ville sont éclairés dans la couleur jaune vif - y compris la plupart de Bench, West Boise, Southeast Boise et même des parties des extrémités nord et est.

Le nouveau code propose un changement important au zonage. Tout d'abord, le nom passerait de « Résidentiel unifamilial, urbain » à « Résidentiel : traditionnel ». Les types d'utilisation dans les zones passeraient des maisons unifamiliales isolées et des duplex à d'autres types d'habitations, notamment des maisons unifamiliales attenantes, des triplex et des quadruplex.

Ensuite, la densité autorisée dans la zone augmenterait de plus de 50 % – passant de 8 unités par acre actuellement à 12,4 unités dans la proposition. La taille minimale d'un terrain diminuerait de 30 %, passant de 5 000 pieds carrés à 3 500 pieds carrés. (Le code actuel exige que les lots d'angle mesurent 7 000 pieds carrés. Le nouveau code ne fait pas de distinction entre les lots en ligne et les lots d'angle.)

La façade minimale des maisons de la zone diminuerait d'un tiers passant de 30 pieds à 20 pieds. Les reculs changeraient également légèrement et la hauteur maximale autorisée des bâtiments augmenterait de cinq pieds, bien que la ville change sa façon de mesurer la hauteur, ce qui rendrait la hauteur maximale largement la même.

Les changements modifient également les utilisations autorisées, passant de l'autorisation principale des maisons unifamiliales et des duplex à quelques utilisations commerciales - y compris les cafés de quartier, les ventes au détail de moins de 2 000 pieds carrés, les galeries d'art, les musées et quelques autres.

En regardant les changements, il est facile d'imaginer un quartier dont la densité augmente rapidement, avec des maisons démolies et remplacées par une série de quadruplex lot après lot. Mais Keane a souligné un élément clé du code qui n'est pas immédiatement apparent : si un résident souhaite construire plus de deux logements sur un terrain, il doit faire une concession :

"L'une des choses que nous avons changées l'été dernier, c'est que si vous allez au-delà de deux unités (qui sont autorisées maintenant), si vous en faites trois ou quatre, elles doivent être abordables à un certain niveau. Les unités supplémentaires doivent être pour les personnes faisant 80% de l'AMI ", a déclaré Keane. "Je peux démolir une maison, mais je ne peux aller qu'à quatre au total, et deux d'entre elles doivent être abordables."

Il a dit qu'il était allé à une réunion l'année dernière et que les citoyens craignaient qu'une seule maison ne soit remplacée par quatre maisons plus récentes et plus chères – ce qui, si c'est vrai, va à l'encontre de l'objectif déclaré de la ville de fournir des logements plus abordables.

"Nous avons estimé que c'était légitime. Le changement était que si vous en faisiez plus de deux, les autres devaient être abordables. Nous devons nous assurer que c'est abordable parce que c'est si important pour nous."

Les normes AMI de 80 % s'appliquent si les unités sont à louer.

Mais si les unités sont mises à disposition à la vente, les unités seraient réservées par acte aux personnes réalisant 120% d'AMI.

La ville nous a alertés sur la norme AMI de 120 % après notre entretien initial - et bien que cela soit répertorié sous la rubrique "abordabilité", les maisons vendues à ce niveau ne respectent pas les directives établies par la ville en matière de revenu et de loyer abordable, qui plafonne à 100% AMI.

Le logement abordable fait référence aux logements réservés spécifiquement aux résidents dont les revenus sont égaux ou inférieurs aux niveaux de revenu établis par le Département américain du logement et du développement urbain. Sur la base du revenu médian de la région, de la taille de la famille et des loyers dans la région, l'agence fixe les niveaux de loyer pour les projets de logements abordables dans le but que les coûts de logement ne dépassent pas 30 % du revenu du ménage. L'abordabilité du logement est relative pour chacun en fonction de sa situation, mais il existe des définitions juridiques de ce qui est considéré comme un logement abordable et de la manière dont il doit fonctionner au sein du gouvernement.

La ville, dès le départ, a déclaré qu'elle souhaitait aligner le code de zonage sur le plan global, qui a été adopté en 2010. Le plan demande à la ville de mettre à jour ses règles de zonage, mais le processus n'a pas commencé pendant près d'une décennie, en 2019.

Sur la page de résumé de Blueprint Boise, il énumère sept principes – allant de «l'intendance de l'environnement» à «une communauté sûre, saine et bienveillante».

Un des principes ressort en matière de zonage : « Quartiers stables et pôles d'activités mixtes ».

Avec des changements aussi importants aux règles qui sous-tendent la majeure partie des quartiers de la ville, le code produira-t-il réellement l'objectif déclaré de quartiers stables ?

Andrea Tuning, planificatrice urbaine et régionale principale de la ville, qui a travaillé sur la réécriture depuis sa création, nous a indiqué la définition de quartiers stables et de centres d'activités polyvalents dynamiques dans le document de plan global.

Mais les deux passages du document sont muets sur les changements apportés aux quartiers existants. Le plan dit de "s'assurer que les quartiers sont desservis par une hiérarchie de centres d'activités à usage mixte, y compris des écoles…" et "d'encourager une variété de choix de logement". Mais il note à nouveau que la ville devrait "protéger les quartiers stables".

Que le code le fasse est peut-être subjectif.

"Je pense que les gens supposent que stable signifie pas de changement", a déclaré Tuning. "Et c'est une bonne perspective, mais ce n'est pas ainsi que les choses évoluent. Le plan global est notre carte pour l'avenir. C'est le désir de la ville de savoir à quoi il ressemblera à l'avenir."

Keane a souligné que de nombreux quartiers changent – ​​mais d'une manière qu'il ne pense pas que la plupart des résidents veulent voir.

"Comment est-il plus stable de perdre une maison individuelle de taille modeste pour être remplacée par une maison unifamiliale plus grande et moins modeste ? Boise n'a pas sensiblement vu cela (jusqu'à présent) - nous en voyons, mais il est probable que cela s'accélère."

Il a noté, encore une fois, que si les gens veulent démolir leur maison et en construire quatre, deux doivent être abordables, s'ils sont loués.

La configuration actuelle de la ville en matière de désignations de zonage commercial et de bureau disparaîtrait sous le nouveau code. Au lieu de cela, la ville ajouterait le zonage MX - abréviation de "usage mixte".

Le bucket MX est divisé en cinq segments principaux, ainsi que les zones hospitalières spécialisées et universitaires.

Un changement important par rapport au code actuel est l'élimination complète des limites de densité. Toutes les zones, de MX1 à MX5, n'ont pas de densité maximale. Les districts commerciaux actuels ont chacun un plafond de 43,5 unités de logement par acre, à l'exception du zonage C-5 qui couvre la majeure partie du centre-ville de Boise et n'a pas de plafond.

La ville affirme que ce quartier doit "offrir des opportunités pour un mélange d'utilisations commerciales, institutionnelles et résidentielles à petite échelle desservant le quartier. Il est destiné à faciliter un accès pratique et piétonnier à ces services tout en favorisant la conception axée sur les piétons et la création de quartiers de quartier. "

La zone de Bown Crossing, par exemple, est zonée MX-1.

Les bâtiments sont limités à 45 pieds de hauteur, et le code appelle à une «utilisation active», que le code définit comme étant ouvert et destiné aux utilisateurs du développement ou au grand public. Il ne permet pas de stationnement en surface entre les bâtiments et la rue.

Appelé Mixed-Use: General, ce quartier "est destiné à offrir des opportunités pour un mélange de bureaux, commerciaux, institutionnels et résidentiels à une échelle conçue pour répondre aux besoins de la communauté plus large que ceux des quartiers voisins."

Le développement contenant Walmart et Lowe's sur Overland Rd. à Boise est zoné MX-2.

Les bâtiments ici sont également limités à 45 pieds de haut, et la ville dit qu'il ne devrait pas y avoir de parking entre les bâtiments et la rue. (Les développements existants, bien sûr, peuvent rester en place s'ils ne respectent pas les normes de zonage - mais un réaménagement devrait soit respecter les nouvelles règles "dans la mesure du possible", soit obtenir une dérogation de la ville).

Appelé Mixed-Use: Active, le code décrit cela comme "destiné à offrir des opportunités d'utilisations de bureau, commerciales, institutionnelles et résidentielles pour soutenir les modes de transport actifs". Le code indique que ces zones nécessiteront un développement axé sur le transport en commun et les sentiers le long des principales routes de transport en commun.

De nombreuses zones commerciales le long de Vista Ave., State St., Fairview Ave., Federal Way et Boise Towne Square sont proposées pour le zonage MX-3.

La hauteur des bâtiments peut atteindre 70 pieds de haut (six à sept étages). La zone nécessite une utilisation active, des aménagements paysagers, des allées piétonnes, une connectivité piétonne et plus encore. Les utilisations résidentielles, commerciales et publiques "doivent être situées dans un bâtiment d'au moins quatre étages de hauteur".

Connue sous le nom de nœud à usage mixte : développement axé sur le transport en commun, cette zone est très limitée et ne couvre que 116 acres de la ville, soit 0,2 %.

Ceci est conçu pour les futurs modes de transit State St..

Il est similaire au zonage MX-3, mais contient des fonctionnalités permettant de s'orienter vers les centres de transit envisagés. La ville a déclaré qu'elle pourrait l'étendre à l'avenir alors qu'elle s'efforce de développer son réseau de transport en commun.

Le ciel est littéralement la limite. Appelée Mixed-Use: Downtown, cette zone remplace l'ancien quartier C-5 et imite largement ses politiques actuelles. Il n'y a pas de limite de hauteur et cela imite en grande partie le modèle de développement actuel du centre-ville. Le code apporte des modifications plus nominales à des éléments tels que les patios.

Le code cherche à recâbler la façon dont les commentaires du public sont recueillis sur les projets. Il ajoute un nouveau niveau décisionnel et, dans un certain nombre de cas, fait passer les décisions d'un processus d'audience publique à une décision administrative.

De plus, comme le code pourrait dans de nombreux cas réduire la nécessité pour les promoteurs de demander des dérogations aux règles ou de négocier un accord de développement avec la ville, davantage de projets pourraient passer sous le radar sans en avertir les voisins, exiger l'affichage de panneaux ou la tenue de réunions de quartier.

Keane a déclaré que la ville souhaitait faciliter – et donc moins cher – le développement des types de projets qu'ils ont définis comme casher dans le code de zonage.

"Une partie de ce que nous voulons faire est de nous assurer que les choses que nous voulons en tant que ville sont relativement faciles à réaliser", a-t-il déclaré. " "Il arrive même à cette question de - ceux qui sont des individus... ou qui ont moins de ressources peuvent-ils participer à ce processus de croissance. De nombreuses autres villes ont prouvé que s'il est long et difficile de faire approuver quoi que ce soit, vous vous assurerez que seules les personnes disposant de ressources feront le développement."

Pour développer des projets à Boise maintenant, dit-il, il faut du capital, des architectes et des avocats.

"Le but de tout ce processus est d'obtenir ce que nous voulons en tant que ville et de le rendre aussi simple que possible à réaliser", a-t-il déclaré.

Tout ne saute pas un processus public - et tout a un processus d'appel qui déclenche une audience publique.

"Nous essayons d'aligner l'ensemble du processus sur les types de développement que nous voulons voir, et de rendre ce que nous voulons plus simple à faire et de nous prémunir contre l'exigence de cette audience publique et de cette discussion", a déclaré Keane.

Actuellement, la ville s'appuie fortement sur les accords de développement pour atteindre ses objectifs. Les développeurs négocient avec le personnel de planification pour atteindre les objectifs et les procédures de la ville afin d'obtenir l'approbation et de signer un document contraignant qui accompagne leur droit au projet.

Le processus DA disparaîtrait en grande partie, mais Tuning a déclaré qu'elle pensait que la ville avait supplanté le besoin grâce au code.

"Nous nous sentons à l'aise dans nos normes", a-t-elle déclaré. "Un DA vous demandera la plupart du temps de faire de la connectivité et d'apaiser le trafic et de restreindre les utilisations. Nous espérons que nous avons bien compris dans ce code. Nous rendons tout le monde égal, qu'il s'agisse d'un groupe vocal ou non vocal. Vous obtenez une voie ou des normes de paysage de rue. Tout ce qui est nécessaire pour une ville dynamique. "

Si la ville élimine une partie des frictions du processus et diminue le nombre de projets soumis à des réunions de quartier, des audiences publiques, des avis postés, etc., comment un voisin sera-t-il au courant d'un projet avant de voir un bulldozer ou une équipe de construction emménager ?

Les résidents devront s'appuyer sur une démarche proactive – ou vivre dans une association de quartier qui est active et communique avec les résidents.

Tuning a déclaré que les associations de quartier seront informées de tous les projets. Les associations privées, qui sont reconnues par la ville, fonctionnent avec des conseils d'administration bénévoles et varient dans l'engagement à travers la ville.

La ville lance également un tracker de développement, qui s'apparente au Project Tracker de BoiseDev, mais qui promet d'être plus granulaire. Pour l'instant, le tracker se compose d'une carte avec des superpositions de projets autour de la ville. (Meridian a longtemps eu une fonctionnalité similaire.)

Mais une phase future permettra aux gens de recevoir des alertes.

"Le tracker de développement aura l'outil pour mettre votre e-mail et votre adresse et vous pourrez choisir d'être averti", a déclaré Tuning.

Tuning, Keane et Lindsay Moser, le porte-parole de la planification de la ville, ont initialement donné des réponses différentes sur la question de savoir si la fonctionnalité serait en direct à temps pour le lancement du code, mais Keane a déclaré que c'était une priorité.

"L'une des choses que nous devons décider est la date d'entrée en vigueur (pour la réécriture du code)", a-t-il déclaré. "L'une des exigences est qu'il ait cela."

La ville espère ramener un rôle qui figure dans le code actuel mais qui n'est pas utilisé : l'examinateur de l'audition. Cette personne relèverait du directeur de l'urbanisme de la ville, tiendrait des audiences publiques et prendrait des décisions sur divers projets – et entendrait les appels.

Semblable à la commission d'urbanisme et de zonage, avec quelques différences clés. Premièrement, l'examinateur serait un entrepreneur rémunéré (P&Z est composé de bénévoles), et au lieu d'un panel de sept personnes ou plus, il s'agirait d'une seule personne.

L'examinateur de l'audience tiendrait des audiences publiques, comme c'était le cas auparavant. Contrairement à P&Z, Design Review ou à la Commission de préservation historique, le maire ne nommerait pas l'examinateur - à la place, Keane ou ses successeurs le feraient.

"Nous avions… un examinateur d'audience… c'était un juge à la retraite", a déclaré Tuning. "En fin de compte (ils font) la même chose qu'un organe de révision, mais ce n'est qu'une seule personne. Il s'agit essentiellement d'un contrôle judiciaire."

Elle a dit qu'ils utilisent le même code et les mêmes directives. L'une des raisons est la charge de travail liée à la planification et au zonage, a-t-elle déclaré.

"La planification et le zonage ont une charge très lourde. Nous avons eu plusieurs réunions et ils sont allés très tard et aimeraient alléger une partie de cela."

L'année dernière, la ville a limité les audiences publiques et a averti que le rythme des approbations ralentirait en raison de la charge de travail.

Tuning a déclaré que le processus est "un moyen d'obtenir une opinion objective et réfléchie. C'est un moyen si une décision administrative est prise et qu'elle fait l'objet d'un appel (il y a quelqu'un pour l'entendre)."

Keane a noté qu'à quelques endroits, le code augmente la participation du public.

"Nous avons dit que si vous vous trouvez dans une zone à usage mixte et que la propriété a été utilisée au cours des trois dernières années pour une résidence-services, une maison de retraite, un parc de maisons mobiles ou pour subdiviser des logements naturels à 60 % ou moins de l'AMI, il doit s'agir d'un permis d'utilisation conditionnelle."

Un certain nombre de projets récents entrent dans cette catégorie, y compris un projet approuvé le mois dernier sur River St. qui remplacerait 16 appartements abordables par un complexe d'appartements de 130 unités et une résidence-services sur le banc de Boise que les développeurs visent à convertir en appartements traditionnels.

Certains de ces types de projets ne se trouvent pas dans une zone commerciale existante ou future MX. Ils devraient passer par un processus public maintenant – et à l'avenir, ce qui signifie que pour certains des exemples énumérés par Keane, il n'y a pas de réel changement dans le processus public.

Un autre est le logement étudiant.

"Dans cette version de l'ordonnance, nous identifions spécifiquement le logement étudiant comme un co-logement. Nous n'allons autoriser cela de droit que dans le district U de zonage de l'État de Boise."

Cela signifie qu'un récent boom des appartements étudiants autour de l'université - s'il était construit avec de nombreuses chambres s'ouvrant sur un espace commun, devrait également obtenir un permis d'utilisation conditionnelle. Si le logement étudiant est construit comme un complexe d'appartements traditionnel, les normes normales s'appliqueront.

Si vous passez du temps à lire Moby Dick, il est facile de saisir l'idée clé (Achab veut se venger de Moby. Les choses tournent mal.), Mais les détails sont souvent aussi importants que le thème principal.

Bien que la ville espère apporter des modifications aux zones résidentielles existantes pour atteindre ses objectifs, le code ne remplacera généralement pas les clauses, conditions et restrictions privées.

"Ce code n'est pas destiné à altérer ou à interférer avec d'autres réglementations de restrictions privées sur l'utilisation des améliorations et des structures foncières", indique le code, soulignant que le code s'ajoute à d'autres réglementations ou CCR&s, mais ne les abroge pas ou ne les altère pas.

Les responsables de la ville disent qu'ils ne savent pas combien de maisons ou de propriétés sont soumises à des CC&R qui pourraient ne pas permettre les utilisations envisagées dans le code, comme une densité accrue ou des quadruplex.

Le code ajoute de nouvelles réglementations qui obligeraient un développeur à prouver qu'il dispose d'une eau adéquate pour tout développement proposé, dans ce qu'il appelle un «approvisionnement en eau assuré».

La plupart des développements doivent "démontrer que des ouvrages adéquats de distribution, de stockage et de traitement de l'eau seront disponibles ou construits pour le projet ou le service certifié existant pendant au moins 50 ans".

Tuning a déclaré que la ville travaillait avec le fournisseur d'eau municipal Veoila pour s'assurer que la ville pouvait répondre à ses besoins en eau – ce que Veoila a déclaré à BoiseDev qu'elle avait la capacité de gérer.

"Nous travaillons avec Veoila", a déclaré Tuning. " … "Nous voulons nous assurer que nous avons la capacité d'avoir les services que les gens méritent d'avoir dans toute la ville."

La ville exige, dans la plupart des cas, un trottoir détaché. Cela signifie qu'entre la route et le trottoir, il doit y avoir une zone tampon paysagée. Mais le nouveau code indique spécifiquement que le tampon ne doit pas inclure de gazon.

Les quartiers plus anciens, comme le North End, ont souvent ces tampons paysagers, remplis d'arbres et d'herbe. Même les quartiers les plus récents, comme Harris Ranch, ont des bandes de tonte.

Mais si le code est OK, les futurs trottoirs détachés ne seraient pas compensés par l'herbe.

"Nous voulons nous assurer que nous utilisons notre eau de manière précieuse", a déclaré Tuning. "Il est également très difficile d'entretenir les bandes de tonte, en partie lorsque vous avez des lotissements ou … de trouver une place pour l'entretien pour se garer."

Tuning a déclaré qu'aucune herbe ne signifie aucun aménagement paysager - ou même aucune utilisation d'eau.

"Ils peuvent inclure des couvre-sols, des arbustes, des arbres. Ne pensez pas à l'absence d'irrigation, mais plutôt à un système goutte à goutte."

Il s'agit de la deuxième histoire la plus longue que BoiseDev ait produite en près de sept ans d'activité. Mais il y a encore des éléments dans le code que cette histoire n'inclut pas. Vous pouvez voir le brouillon du document de code complet au format PDF, ici. La ville indique également à BoiseDev qu'elle s'efforce de mettre à disposition des copies papier dans chacune des succursales de la bibliothèque de la ville.

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